Huis verhuren in 2023: De impact van box 3 op particuliere verhuurders
Vanuit politiek oogpunt domineert het beeld van welvarende huisjesmelkers die aan de ketting gelegd moeten worden. Dit heeft geleid tot zwaardere belasting op de verhuur van woningen vanaf 2023, met name in box 3 van de vermogensbelasting.
De positie van particuliere verhuurders op de Nederlandse woningmarkt is het onderwerp van felle discussie. Aan de ene kant wordt kritiek geuit op zogenaamde 'huisjesmelkers' en 'pandjesprinsen', die grote aantallen woningen verhuren en andere kopers voor eigen gebruik verdringen. Aan de andere kant zijn er zelfstandigen met een pensioengat die overwegen één of twee woningen te verhuren als een alternatieve vorm van pensioenopbouw.
Vanuit politiek oogpunt domineert het beeld van welvarende huisjesmelkers die aan de ketting gelegd moeten worden. Dit heeft geleid tot zwaardere belasting op de verhuur van woningen vanaf 2023, met name in box 3 van de vermogensbelasting.
Huis verhuren in 2023: De impact van box III op particuliere verhuurders
Er zijn enkele belangrijke factoren die een rol spelen bij het dalende rendement voor particuliere woningverhuur onderaan de streep in 2023:
- Leegwaarderatio: De leegwaarderatio is simpelweg de verhouding van de jaarlijkse huuropbrengst en de WOZ-waarde. Hoe lager deze ratio, hoe lager de WOZ-waarde die gebruikt wordt in de uiteindelijke berekening van de box III belasting. Deze leegwaarderatio is flink verhoogd, waardoor er belasting wordt geheven over een hoger vermogen onderaan de streep.
- Fictief rendement: In 2021 hanteerde de fiscus een fictief rendement van 4,5% op verhuurde woningen; in 2023 is dit inmiddels verhoogd naar 6,17%.
- Vermogensrendementsheffing: Het belastingpercentage op het fictieve rendement is 32% in 2023 (dit was 31% in 2021) en wordt ieder jaar zelfs nog met 1% verhoogd.
Daarnaast speelt de berekening van de feitelijke opbrengsten van de huurwoning een rol. Ter illustratie nemen we een woning met een WOZ-waarde van € 255.000 in 2021 en gaan we uit van een netto exploitatieresultaat van 8.778 euro per jaar, bestaande uit veronderstelde huurinkomsten minus kosten zoals onderhoud, verzekeringen en gemeentelijke belastingen.
Op basis van deze gegevens kan een vergelijking worden gemaakt van het rendementsverschil tussen een huurwoning in 2021 en 2023 als gevolg van de hogere belastingdruk.
De verandering in de leegwaarderatio betekent fiscaal gezien dat een groter deel van de WOZ-waarde als vermogen wordt meegerekend (95% in 2023 in plaats van 67%). Dit, samen met het hogere fictieve rendement en belastingpercentage in 2023, resulteert in bijna € 2.400 meer belasting bij gelijke exploitatie-inkomsten, waardoor het netto rendement daalt van ongeveer € 6.400 euro naar € 4.000.